Investice do nemovitostí: Jistý zisk nebo bublina?

Co si většina lidí představí pod investicí do nemovitostí? Nejčastěji to bude její fyzické vlastnictví, tzn. přímá investice. V tomto případě jste majitelem, jste vedení na katastru, platíte daně a musíte se o svůj majetek starat. Přímá investice je minimálně na začátku nákladnější, rizikovější a vyznačuje se nižší likviditou. Výhodou je, že jako majitel si o všem rozhodujete sami, a pokud nechcete, neplatíte žádným zprostředkovatelům za případné služby.

Do takové investice se však nikdy nepouštějte bez reálného odhadu nákladů. Hned na počátku vás totiž čeká nemalý finanční výdaj, popř. hypotéka. Následují výdaje spojené s údržbou a provozem, a to i v případě, že nemovitost pronajímáte. S vlastnictvím je spojená také byrokracie, starost s hledáním nájemníků, čas strávený údržbou či hledání údržbářských firem. To vše je třeba zahrnout do investičních plánů, pokud chcete, aby nemovitost pracovala pro vás, a ne vy pro ni. Chcete nemovitost pronajímat?  Zjistěte si dopředu, co to obnáší, abyste pak nebyli překvapení.

Dnes ovšem existuje mnoho jiných možností, jak investovat do nemovitostí, aniž byste přímo měli domek nebo pozemek a hypoteční závazek na třicet let. A to prostřednictvím realitních fondů, crowdfundingu, nemovitostních dluhopisů nebo třeba akciových nemovitostních fondů – tzv. REIT. Řeč je o nepřímém investování. Nespornou výhodou těchto typů zhodnocování peněz je výrazně nižší vstupní kapitál a méně starostí oproti fyzickému vlastnictví. Jste-li drobní investoři, kteří se nechtějí zadlužit a čas je pro vás příliš drahá komodita, vydejte se raději tímto směrem. Co vám může trh nabídnout?

Jak už napovídá název, realitní fond je fond, který investuje do realit nebo do majetkových nemovitostních společností, kam smí ze zákona vložit až 80 % svého majetku. Může mít podobu otevřeného podílového fondu nebo akciové společnosti s proměnlivým základním kapitálem.

Pro investory může být tato varianta lákavá především svou vyšší likviditou než fyzického vlastnictví realit a stabilnějšími výnosy kolem 3–5 % ročně. Dá se říct, že se jedná bezúdržbové investování, protože fondy mají své správce, kteří se za poplatek o vše postarají. Na druhou stranu nemáte možnost své pohledávky kontrolovat. Nerozhodujete o nákupech a prodejích ani o jejich správě. Výnosy oproti přímému vlastnictví bývají nižší.

Abyste mohli ukládat své peníze do realit, nemusíte mít na účtu miliony. Crowdfunding je typ mikroinvestování, k němuž vám stačí v základu pouhá tisícovka. O co jde? Crowdfunding je způsob financování, který propojuje investora a vlastníky nemovitostí, jenž potřebují získat pro další zhodnocení či údržbu další prostředky. A tady máte dvě možnosti: stát se spolumajitelem jako akcionář (kapitálové investování), nebo věřitelem, který majiteli půjčuje (dluhové investování). Samotná činnost pak probíhá na crowdfundingových webových platformách.

Nízké vstupní náklady a otevřenost pro všechny jsou asi jedinou výhodou tohoto typu investování. Naopak velkou nevýhodou je velmi nízká likvidita: obvykle to bude trvat léta, než se vám podaří prodat svůj podíl. Příliš nepomůže ani poměrně vysoká kreditní nejistota. Nikdy se vám nepodaří udělat úplnou analýzu projektu jako třeba akciové společnosti, u níž byste si chtěli koupit akcie.

Realitní dluhopisy jsou jakékoliv jiné dluhopisy, u nichž je předem stanovený úrok. Dluhopisy investorovi zajistí pasivní příjem, takže i přes nízkou likviditu může být tento druh investice pro někoho atraktivní.

REIT je akciová společnost, kótovaná na burze, která shromažďuje kapitál za účelem investic do realit. Místo cenných papírů tedy nakupují nemovitosti, které dále pronajímají. Aby měl podílový fond, nebo chcete-li akciovka, status REIT, musí splňovat různá kritéria, např. minimálně 75 % zisku musí pocházet z pronájmů nemovitostí nebo alespoň 90 % zisku musí být vypláceno investorům formou dividendy.

Dividendy jsou také jednou z výhod tohoto druhu investování. Nevýhodou je naopak vysoká volatilita, kterou vyvolává úroková sazba bank, odliv nájemníků, propad cen nemovitostí nebo třeba návštěvnost obchodních center. Jednotlivé REIT fondy se od sebe liší tím, s jakým druhem nemovitostí podnikají: zdravotnické, kancelářské nebo třeba rezidenční. V praxi to vypadá tak, že daný fond nakupuje budovy vhodné pro kanceláře, a ty pak pronajímá.

V každém případě než do jakéhokoli fondu vložíte svůj kapitál, podívejte se, do kterých nemovitostí fond investuje, v jakých lokalitách pronajímá. Jde především o vaše prostředky, které chcete v první řadě ochránit a znásobit, ne ztratit v nějakém pronájmu ve vyloučené lokalitě.